La fusione di uno o più immobili

La fusione di uno o più immobili: Guida veloce

L’acquisto di uno o più immobili confinanti con la propria abitazione principale può rappresentare una soluzione ideale per chi desidera ampliare la propria casa senza dover cambiare quartiere o città.

In Italia, la legge prevede specifiche agevolazioni fiscali per coloro che intraprendono questa strada, ma è fondamentale comprendere le regole, le tempistiche e le modalità per poter beneficiare di tali incentivi.

L’accorpamento di due o più immobili andrà a fondare un’unica unità immobiliare con una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende i due o più immobili di partenza; la nuova particella coinciderà con una nuova rendita catastale dell’immobile ovviamente maggiore rispetto alla precedente, ma il vantaggio che si otterrà sarà un risparmio fiscale ben superiore all’onere di spese dovuto all’aumento di metratura dell’immobile.

Le agevolazioni Prima Casa

Le agevolazioni fiscali prima casa nel 2024 offrono una serie di benefici tra cui la riduzione dell’imposta di registro al 2%, invece del 9%, e un’IVA al 4% per gli acquisti da imprese. Tuttavia, per accedere a questi vantaggi, è necessario rispettare alcuni criteri fondamentali.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni Prima Casa

• Proprietà unica: non si deve essere proprietari di un altro immobile ad uso abitativo nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare. Inoltre, non si devono possedere altri immobili su tutto il territorio nazionale che siano stati acquistati con le agevolazioni prima casa.
• Residenza: l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Accorpamento di immobili: cosa dice la legge

Se si possiede già una casa e si intende acquistare uno o più immobili confinanti per accorparlo, è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa, a patto che vengano soddisfatti specifici requisiti:

• Contiguità: l’immobile acquistato deve essere confinante con quello già di proprietà. Questo significa che deve esserci un contatto fisico diretto tra i due immobili i quali devono essere nello stesso stabile. Si può accorpare anche solo una porzione dell’immobile confinante.
• Accorpamento fisico e funzionale: è necessario che i gli immobili vengano effettivamente uniti per creare una singola unità abitativa. Questo accorpamento deve essere certificato tramite la modifica catastale, che attesti la fusione degli immobili in un’unica abitazione. Le abitazioni che possono usufruire di questa unione devono essere dalla classe A2 alla classe A7. Sono escluse quelle unità immobiliari accatastate come immobile di lusso e/o di pregio, cioè che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9.
• Accorpamento negozio: si può accorpare anche un negozio, ma il proprietario prima di venderlo deve prima cambiare la destinazione d’uso cosicché l’acquirente che lo accorperà con la propria abitazione può già censirlo come immobile ad uso abitazione.
• Metratura: la massima metratura consentita che si andrà a creare nella nuova abitazione non deve superare 240 mq totali. .
• Tempistiche: l’accorpamento deve essere completato entro un certo periodo di tempo dall’acquisto del nuovo immobile, generalmente entro 12 mesi, ma si può arrivare a 36 mesi per giustificati motivi. È fondamentale rispettare questa scadenza e/o riportare i giustificati motivi per non perdere le agevolazioni fiscali e/o incorrere in sanzioni.

Dichiarazioni e impegni

Al momento dell’acquisto dell’immobile confinante, l’acquirente deve dichiarare la volontà di accorpare l’immobile all’abitazione principale. Questa dichiarazione deve essere resa davanti a un notaio e deve includere l’impegno a risiedere nella nuova abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto.

La fusione delle unità immobiliari è un intervento di lavori straordinari ed è fondamentale presentare al Comune di appartenenza una delle due seguenti pratiche:-

• CILA: una semplice Comunicazione di Inizio Lavori, se non occorre intervenire strutturalmente su muri portanti delle abitazioni.
• SCIA: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, invece occorre aprirla se i lavori di accorpamento interessano le parti strutturali di muri portanti o costruzioni di scale interne e/o esterne.

Procedura di accorpamento

• Acquisto dell’immobile: l’acquisto deve essere effettuato presso un notaio, dove si dichiarerà l’intenzione di accorpare l’immobile acquistato all’abitazione principale.
• Modifica catastale: dopo l’acquisto, è necessario procedere alla modifica catastale per unire ufficialmente i due immobili. Questo comporta la presentazione di una pratica presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio (Catasto).
• Lavori di accorpamento: devono essere eseguiti i lavori necessari per rendere i due o più immobili un’unica abitazione. Questi lavori devono essere documentati e conclusi entro i termini previsti dalla legge.

Vantaggi dell’accorpamento

Oltre alle agevolazioni fiscali, l’accorpamento di un immobile confinante offre diversi vantaggi:

• Aumento dello spazio: si ottiene un aumento significativo dello spazio abitativo senza dover affrontare lo stress di un trasloco.
• Incremento del valore immobiliare: la fusione di due immobili può aumentare il valore complessivo della proprietà, rendendola più appetibile sul mercato.
• Personalizzazione: la possibilità di ristrutturare e personalizzare gli spazi secondo le proprie esigenze e gusti.

È fondamentale rispettare le tempistiche, Trascorsi 36 mesi dalla data del rogito parte la verifica da parte dell’Amministrazione Finanziaria che, accertata l’infrazione, ricalcola l’imposta ipocatastale come seconda casa oltre all’applicazione di una sanzione e i relativi interessi. L’accorpamento di un immobile confinante rappresenta un’opportunità interessante per chi desidera ampliare la propria abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Tuttavia, è essenziale rispettare rigorosamente le norme e le tempistiche previste dalla legge per evitare di perdere i benefici fiscali.

Per garantire il corretto svolgimento della procedura e soprattutto, per essere certi della fattibilità edilizia, è consigliabile rivolgersi a un notaio o a un esperto del settore immobiliare, che possa fornire consulenza e assistenza in ogni fase dell’operazione. In questo modo, si potrà beneficiare appieno delle agevolazioni e trasformare il proprio progetto di ampliamento in realtà.

Articolo scritto da Mariateresa Confalonieri